В первые месяцы 2025 года строительный сектор Черногории столкнулся с самым медленным темпом выдачи разрешений на строительство новых квартир с тех пор, как пандемия COVID-19 внесла свои коррективы в экономику страны. С января по март было выдано всего 117 разрешений — это заметное снижение по сравнению с предыдущими годами, которое сигнализирует о существенных переменах в отрасли. Для сравнения: в аналогичный период прошлого года было выдано 398 разрешений, а в первом квартале 2023 года – 502 разрешения. Исторически подобный спад наблюдался в основном в начале 2020-го и 2021 года в наиболее острые периоды пандемии. Если же посмотреть на пиковые значения, то разрешения на строительство достигали рекордных 1 508 штук в третьем квартале 2017 года, что подчеркивает нынешнее серьёзное сокращение.
Этот спад является продолжением тенденции, начавшейся еще в прошлом году, когда ежегодное количество одобренных проектов по строительству квартир снизилось примерно до 1 500 — по сравнению с 2 217 в 2023 году и 2 156 в 2022-м. Несмотря на уменьшение числа разрешений, цены на жилье продолжили устойчивый рост. Так, средняя цена за квадратный метр новой квартиры в первом квартале 2025 года достигла 2 161 евро — почти вдвое больше, чем три года назад. Это указывает на дисбаланс между спросом и предложением, что, в свою очередь, может оказать влияние на доступность жилья и перспективы для инвесторов. Интересно, что подобное сочетание снижения объёмов строительства с ростом цен характерно для рынков с ограниченным предложением и высоким спросом, и Черногория не является исключением.
Эксперты Комитета по строительству Торгово-промышленной палаты Черногории отмечают, что данный спад не свидетельствует о полном выходе инвесторов с рынка, а скорее о замедлении запланированных строительных работ. На данный момент на ситуацию влияют несколько факторов. Во-первых, последние макроэкономические изменения скорректировали аппетиты инвесторов и рентабельность проектов. Во-вторых, произошли изменения в регулировании: упрощённый порядок уведомления о строительстве был свёрнут, и теперь требуется более формальное получение разрешений, что временно замедляет регистрацию проектов. Кроме того, естественным образом происходит выравнивание ситуации после накопившегося заскока периода постпандемического роста строительной активности. Забавно, что иногда регулятивные «приторможения» даже оказываются полезными «фильтрами», позволяющими отрасли избавиться от слишком бурной активности и перейти к более устойчивому развитию.
Комитет считает, что текущие усиления регулирования являются временными, и как только отрасль полностью адаптируется, станет ясна картина дальнейшего развития строительства в стране. Со стороны спроса на недвижимость иностранные инвестиции по-прежнему играют заметную роль. Только за первый квартал 2025 года зарубежные покупатели вложили свыше 113,5 миллионов евро, что в совокупности с инвестициями с 2019 года довело общий объём зарубежных вливаний в недвижимость Черногории примерно до двух миллиардов евро. Этот приток капитала оказывает существенное давление на повышение цен и формирует рыночную динамику. Большую часть заграничного спроса формируют покупатели из России, Украины и Турции. Хотя интерес немного ослаб, он все ещё сохраняется, а девелоперы осторожно откладывают запуск новых проектов, делая акцент на продаже уже существующей недвижимости, чтобы избежать переизбытка предложения и не допустить падения цен или увеличения количества пустующих квартир.
На стороне внутреннего спроса в начале 2025 года происходит заметный рост — Центральный банк Черногории зафиксировал увеличение одобрения жилищных кредитов на 88%, что составляет 49 миллионов евро. Аналитики связывают этот рост с недавним повышением заработных плат, что увеличивает покупательскую способность и улучшает доступность жилья для местного населения. Интересно, что сочетание активного иностранного и внутреннего спроса создаёт уникальные условия для рынка, однако требует осторожного балансирования, чтобы избежать долговременных рисков. В целом строительная отрасль Черногории переживает фазу переосмысления и адаптации, сопровождаемую изменениями в регулировании, стратегиях инвесторов и рыночной конъюнктуре. Несмотря на сокращение числа разрешений, эксперты не прогнозируют массовый уход инвесторов; скорее рынок стабилизируется, позволяя всем участникам перестроиться под новые условия. Следующие кварталы будут очень важны для определения трендов и перспектив недвижимости в стране — это время как для вызовов, так и для новых возможностей для инвесторов и покупателей жилья.
#Черногория2025 #Строительство #Недвижимость #Инвестиции #РынокЖилья #ЦеныНаЖилье #Макроэкономика
Leave a Reply